שאלות ותשובות

שאלות ותשובות

הפרויקט נמצא במרכז העיר, מרוחק כ 15-20 קמ משדה התעופה.
במרחק של 20 דקות נסיעה
אפשרות ראשונה באמצעות מונית – תעריף קבוע של 20 אירו
אפשרות נוספת באמצעות אוטובוסים שיוצאים כל כמה דקות בעלות של כמה אירו בודדים
בעתיד הקרוב מאד – תחנת המטרו הראשית של העיר (Caravan Seray) נמצאת במרחק 100 מטר מהבנין
הפרויקט ממוקם כ 700 מטרים מקו הים של סלוניקי. בסלוניקי טיילת באורך של למעלה מ 10 ק"מ, 
מתחילה למעשה בנמל התעשייתי של העיר (בסמוך ל JUMBO) וממשיכה עד חוף הים
בעיר כמה איזורי בילוי שונים, חלקם תיירותיים יותר וחלקם מקומיים לחלוטין, יש גם באמצע 🙂
האיזורים המוכרים יותר הם רובע LADADIKA, איזור המגדל הלבן, שוק הפשפשים (BAZAR) וכל איזור AGIA SOPHIA.
הפרויקט נמצא במרחק הליכה מכל נקודות העניין בעיר. ההליכה נעימה הן ביום והן בשעות הלילה.
הפרויקט ממוקם בעורף של רחוב EGNATIA, רחוב פעיל 24/7 ולכן תמיד אפשר לתפוס מונית 
 
כן. במרחק של 50 מטר מהבנין
בבנין קומת מרתף, קומה מסחרית ולובי ועוד 7 קומות עיליות.
בקומה המסחרית מתוכננת חנות שיקית וקומת המרתף תשרת את בעלי הדירות (מחסנים, מכונות כביסה וכיו"ב)
בקומה הראשונה ועד הרביעית, 6 דירות סטודיו בכל קומה, מרפסת לכל דירה.
בקומות החמישית והשישית 4 דירות בכל קומה ומרפסות גדולות יותר.
בקומה השביעית פנטאוז מרהיב,360 מעלות, כניסה פרטית.
הפרויקט ממוקם בעורף של רחוב EGNATIA, רחוב פעיל 24/7 365 ימים בשנה.
תמיד אפשר לתפוס מונית בזריזות או כמובן אוטובוס.
הליכה של שתי דקות לכיוון מזרח תפגוש את רחוב AGIU DIMITRIOU, דרך ראשית נוספת ובפינה תחנת מוניות ואוטובוסים
דירת סטודיו (חלל אחד גדול) בדרך כלל בשטח של כ20 מ"ר.
ניתן לרכוש דירות לא משופצות באיזורים פחות טובים במחירים של 35,000 אירו ועד 50,000 אירו
דירות משופצות באיזורים נחשבים, ניתן למצוא במחירים של 50,000 אירו ועד 60,000 אירו
יש לשים לב שלא מדובר בדירה בקומת המרתף

* בהשכרה לטווח ארוך, אומדן שכר דירה של דירה משופצת בבנין לא משופץ כ 400 אירו לחודש, שכר דירה של דירה משופצת בבנין משופץ כ 50% יותר.

* בהשכרה לתקופה קצרות, הסמן הימני הוא עלות לינה במלון 3 כוכבים+ באיזור, קרי כ 65 אירו ללילה

דירת חדר שינה אחד (שני חדרים כפי שאנו קוראים לזה בישראל) בדרך כלל בשטח של כ25-40 מ"ר.
ניתן לרכוש דירות לא משופצות באיזורים פחות טובים במחירים של 45,000 אירו ועד 60,000 אירו
דירות משופצות באיזורים נחשבים, ניתן למוא במחירים של 60,000 אירו ועד 75,000 אירו

* בהשכרה לטווח ארוך, אומדן שכר דירה של דירה משופצת בבנין לא משופץ כ 500 אירו לחודש, שכר דירה של דירה משופצת בבנין משופץ כ 35% יותר.
* בהשכרה לתקופה קצרות, הסמן הימני הוא עלות לינה במלון 3 כוכבים+ באיזור, קרי כ 65 אירו ללילה

דירת שני חדרי שינה (שלושה חדרים כפי שאנו קוראים לזה בישראל) בדרך כלל בשטח של כ40-70 מ"ר. ניתן לרכוש דירות לא משופצות באיזורים פחות טובים במחירים של 60,000 אירו ועד 80,000 אירו. דירות משופצות באיזורים נחשבים, ניתן למצוא במחירים של 80,000 אירו ועד 130,000 אירו.

* בהשכרה לטווח ארוך, אומדן שכר דירה של דירה משופצת בבנין לא משופץ כ 550 אירו לחודש, שכר דירה של דירה משופצת.

בבנין משופץ כ 35% יותר
* בהשכרה לתקופה קצרות, הסמן הימני הוא עלות לינה במלון 4 כוכבים+ באיזור, קרי כ 85 אירו ללילה

עלויות עורך דין, נוטריון, ברוקר, מס רכישה וכיו"ב מגיעות ל 8-10% מעלות הרכישה.
בנוסף יש לקחת בחשבון עלויות שיפוץ/התאמה לטובת השכרה לקהל הרלבנטי וכמובן לא לשכוח ריהוט , מוצרי חשמל ועוד.
בנוסף, יש לפתוח חשבון בנק ביוון על מנת לקבל אליו את דמי השכירות ולשלם ממנו את ההוצאות הרלבנטיות.
חשוב לבדוק את נושא ייעוד הדירה, שאכן מיועדת למגורים, יש/אין רישיון הפעלה להשכרה לתקופות קצרות ועוד.
סטודנטים אוהבים לשכור דירות בבניינים מנוהלים, בהם שוכרים בעיקר סטודנטים.
הגודל הממוצע לדירת סטודנט יחיד הוא 20-25 מ"ר.
הסטודנטים מחפשים דירות במרכז העיר בסמוך לחתבורה ציבורית, לחילופין בקרבת האוניברסיטה.
הגיל הממוצע של סטודנט ביוון הנו 20-21

ברוב המקרים כשמדובר באזרחים יוונים או בחברי האיחוד האירופי התשובה היא כן.

בעיר למעלה מ 120,000 סטודנטים, לומדים באוניברסיטה המקומית (אריסטוטלוס) ובכמה עשרות בתי ספר פרטיים.
לאחרונה נפתחו כמה בתי ספר חדשים לרפואה ואסתטיקה 
חלק מהסטודנטים מעדיפים לגור בקרבת האוניברסיטה, ממש במרחק הליכה.
חלק מהסטודנטים מעדיפים לגור במרכז העיר ולהגיע מדי יום ללימודים בתחבורה ציבורית ובקרוב באמצעות ה METRO.
המרחק ממרכז העיר אל האוניברסיטה הוא כשני קילומטרים
כ 65% מהסטודנטים הלומדים בסלוניקי אינם יוונים. המון סטודנטים מגיעים מחלקים אחרים באירופה, UK, מהמזרח וכמובן ארה"ב.
שנת הלימודים מתחילה בספטמבר-אוקטובר, אם כי סטודנטים שאינם מגיעים מיוון, מגיעים לעיר הרבה לפני כן על מנת להתכונן לשנה החדשה
נהוג שחוזי השכירות נחתמים מול הורי הסטודנטים וזאת משום הגיל הצעיר של הסטודנטים.
כמו כן, נהוג לעבוד בעבודות מזדמנות וחצאי משרה ולכן על מנת לייצר ביטחון לבעלי הנכסים – נחתמים הסכמי השכירות מול ההורים.
הסכמי השכירות נחתמים לתקופה של שלוש שנים עם אופציה לייקר את שכר הדירה מדיי שנה.
בעיר מבקרים מעל שני מיליון תיירים בשנה.
התיירים מגיעים מכל העולם ולכן העדפותיהם משתנות. העיר מציעה מלונות גדולים ומלונות קטנים ומשפחתיים.
רוב המלונות בעיר הם ברמה של 3 ו 4 כוכבים.
תיירים אוהבים לישון בקרבה לנקודות העניין, בינהם שוק מודיאנו, לדדיקה, הבנין הלבן ועוד.
תיירים אוהבים לישון גם בנקודות הסקסיות והמגניבות של העיר, איזור רחוב VALAOURITOU, רחוב ERMOU ועוד
בעיר כ 7,700 חדרי מלון 
משום ששיעור נמוך של הדירות פועל ברישיון, קשה לאמוד, אם כי המקובל לחשוב הוא כ 2,000 דירות.
אין סיבה להחזיק רכב בעיר. "העיר" מזוקקת מאד וניתן ללכת ברגל ממקום למקום.
שימוש במוניות מאד נח, הן תמיד זמינות והמחיר הממוצע הוא 2-4 אירו ממקום למקום
בסלוניקי שדה תעופה בינלאומי שמוחזק ומנוהל על ידי חברה גרמנית בשם FRAPORT.
בימים אלה מסתיימות עבודות הכפלת שדה התעופה.
כל מקום מושפע מעונתיות. סלוניקי, בניגוד לאיים ביוון, מושפעת מעונתיות בצורה הרבה יותר מתונה ונהנית 
מתיירות חורף ענפה. הכמות הלא מבוטלת של סטודנטים בעיר משמרת את החיות שלה גם בתקופת החורף.
יוון חוותה משבר גדול לפני כמה שנים, כזה שעדיין מתאוששת ממנו וכאן נעוצה ההזדמנות.
ענף הבניה היה קפוא כמה שנים ובחודשים האחרונים קיימת עלייה קבועה ומתונה בכמות הבקשות להיתרי בנייה שמוגשת לעירייה.
יותר ויותר מנופים עובדים בעיר, בניינים בשיפוץ, קשה למצוא דירות חדשות בבניינים משופצים במרכז העיר, אלא רק מחוץ לעיר.
אנו סבורים שבעוד 12-24 חודשים המגוון יהיה רחב יותר. היום, קשה מאד למצוא דירה משופצת בבנין משופץ במרכז העיר
תלוי מה מטרת ההשקעה.
אם המטרה היא החזקה לטובת שכר דירה קבוע ותשואה שוטפת (גם אם לא גבוהה), הנכון הוא לקנות באיזורים שערכם לא אמור לעלות בצורה ניכרת,
באיזורים טובים, לצד מוקדי התיירות המוכרים ביותר.
אם המטרה היא לייצר שילוב שבין שכר דירה שוטף לבין עליית ערך משמעותית, הנכון הוא לכוון ל"איזורים הבאים".
אם נשווה לתל אביב, הנכון לפני 5-10 שנים היה לכוון לפלורנטין, לאיזור רחוב שלמה וכו'.
אנו סבורים שנכון להיאחז בקרבה לתחנות הMETRO המרכזיות ביותר ולא לצאת מהתב"ע של העיר, למעשה האיזורים המושקעים ביותר.
מחירי הדירות בעיר השלימו עלייה של בערך 50 אחוז לעומת מחירי הדירות ערב המשבר.
אנו סבורים שיש עוד מקום משמעותי להתייקרות ועליית מחירים.
מה שהכי חשוב – הוא לרכוש נכס במחיר טוב כבר היום ולא "לבנות" חלומות גדולים על עליות ערך משמעותיות. 
תמיד נחמד לרכוש דירה שמניבה תשואות כבר מיום רכישתה
רכישה של דירה בודדת בבנין לא מנוהל טומנת הרבה סיבוכים והתעסקויות שלא תמיד יש איך להתמודד איתן.
בסלוניקי "עירוב שימושים" מותר על פי חוק ולכן ייתכן שקומה מעל/מתחת לדירה שנרכשה, קיימת תעשייה קלה, סטודיו לריקוד או סתם מתפרה.
האם הדירה שימשה כ"עסק" וכיצד היא מסווגת במוסדות העירייה? האם משלמת ארנונה (ENFIA) כדירת מגורים או כעסק?
האם קיים תקנון של הבנין שמסדיר את היחסים בין בעלי הדירות, את השימוש בשטחים המשותפים וכו?
במידה וקיימת חנות/שטח מסחרי בכניסה לבנין – האם לו זכויות עדיפות בלובי הכניסה לבנין
האם קיים ועד בית? כיצד מחושב? מי משלם? ומי מנהל את הבנין?
מי מנהל את הדירה? מי גובה את הכספים? 
יש עוד המון שאלות שיש לשאול טרם ביצוע רכישה של דירה יד שנייה, הכי חשוב לבחון כמה שיותר טרם הרכישה על מנת להימנע מעוגמות נפש בהמשך.
סלוניקי היא עיר נמל. חוף הים נמצא במרחק של 20 דקות נסיעה לכיוון דרום מזרחה.
במרחק 50 דקות נסיעה דרום מערבה, תמצאו את HALKIDIKI, חבל ארץ פשוט מושלם. 
שכר הדירה משולם על ידי השוכרים באירו.
במידה ומתנהל חשבון בנק ביוון על שם הרוכש, יועברו הכספים אל חשבון הבנק באותו מטבע.
במידה והחשבון מתנהל רק בישראל, יועברו הכספים באירו לחשבון הישראלי. והכל להחלטת בעל הדירה
 
ברוב המקרים התשובה היא לא. הבנקים ביוון אוהבים לראות פעילות ביוון על מנת לתת מימון לרכישה של נכס.
חברת ניהול מקומית ומקצוענית תנהל את הבניין ואת הדירות.
דוחות מסודרים יישלחו לבעלי הדירות מדיי רבעון
על מנת למקסם רווחים ולא לייצר תחרות בתוך הבית, כל הדירות יושכרו  בין אם לסטודנטים ובין אם
בהשכרה לתקופות קצרות והכל לתוך קופה משותפת.
מהקופה המשותפת יחולקו הרווחים לבעלי הדירות לפי מפתח של שטח דירה.
כמה שיותר יותר טוב. הכל ייעשה בתיאום מראש עם חברת הניהול.
מדובר בעסק שאמור לייצר תשואות כמה שיותר גבוהות למשקיעים ולכן שימוש עצמי מתאפשר על בסיס מקום פנוי.
בעל דירה שיירצה לגור בדירה או סתם להשאירה ריקה למטרת ביקוריו בעיר – בשמחה רבה
כן. גם במהלך השיפוץ וגם לאחר המסירה
כן.כל עוד אוכלוסיית היעד לה יושכרו יתר הדירות בבנין אינה בתחרות עם אוכלוסיית היעד לה תרצה להשכיר בעצמך
 
מחירי הדירות כוללים את כל עלויות הרכישה ובנוסף ריהוט ואבזור מלאים,כולל מוצרי חשמל, נגרות, מטבח וכיו"ב.
כלום. אנו מטפלים בהכל. ברכישה של נכס ביוון נדרש מספר מס מקומי. אנו נדאג לייצר עבור הרוכשים את הניירת הנדרשת
לטובת העניין כחלק מתהליך הרכישה

ישירות לחשבון הבנק שאמסור לחברת הניהול

אפשרי אך לא חובה. ניתן לקבל את דמי השכירות והרווחים לחשבון בנק יווני או לחשבון בנק בישראל. לבחירה
בין יוון לישראל יש אמנת מס מסודרת, כמו כן יוון נשבת למדינה "במסלול הירוק" בניגוד למדינות אחרות.
מס הוא עניין סובייקטיבי ועל מנת שלא להטעות אף אחד, חשוב להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך.
 

כן. הטאבו היווני מאד מסודר, הדירה תירשם על שם הרוכש.

כן. צוות התכנון והאדריכליות של הקבוצה קשוב לבקשות מיוחדות
כן. אמנם לא ניתן לקבל את הדירה ברמת מעטפת על מנת לא לייצר שיפוצים נפרדים בדירות שונות ולהפריע לניהול התקין של הבנין,
אם כי ניתן לקבל החלטות משותפות עם הצוותים המקצועיים בנוגע לעיצוב הפנים של הדירה